没挡住!61个重点城市房价跌回1年前,央媒回应指明两条“出路”_全球视讯
文/纵横论市
(相关资料图)
这几天好几位朋友对我说,房子已挂出半年到两年不等,到现在都没有卖掉。有朋友很是着急的说,因为他准备换新房,看中的新房优惠力度也挺大,但现在住的房子卖不出去的话就没有那么多首付资金。还有朋友说,本来趁着疫情结束后市场迎来恢复,好处理掉老房子,但也就3月份有一位客户来看过,还的价格还不到21年的8成。
不得不说,现在不仅新房不好卖,二手房也比较难卖,而且具有普遍现象,这是一个不争的事实。根据央媒中国经济时报给出的5月份70个大中城市房价变动数据显示,其中有61个城市的二手房价同比一年前下降,占比达87%,剩下的几个要么微涨,要么持平。这里普及一下,根据官方的解释,每月公布的70个大中城市基本是能代表各区域的经济实力、城市规模和辐射力的重点城市,这些城市的房地产数据变化,反映出的是楼市整体市场表现。如果说新房由于限价和推盘节奏的原因,不能真实反映市场真实情况的话,那么,二手房就是实打实的市场。可以说,二手房价已呈现全面普跌之势,所有博大精深的词语都无法掩盖这一事实。
有网友感到疑惑不解,我们的楼市是政策市,自去年下半年以来我们一直在出台各种楼市优化措施,今年各地也有320次的稳楼市政策出台,像放开限购、提高公积金贷款额度、发购房补贴、降低房产交易中介费、房贷利率一降再降等等,为啥二手房价格下滑趋势没有挡住呢?针对这一问题,央媒中国经济时报以题为《年轻人心态变了倒逼房地产转型》文章算是做了回应。
归纳一下,主要有三大方面原因:一是总需求不足;二是年轻人心态变了,购房不再是唯一选择;三是购房意愿不强,房价下行风险是影响购房决策的重要原因。这三句话如何理解?
啥叫总需求?其实,这是我们未来房地产一直会面对的局面。首先是14亿人已经到了总人口的顶峰,新生人口呈现快速下降趋势,从1500万人/年降到1000万以下,前后不过只用了5年时间,且有进一步下滑趋势。其中60岁以上的老龄人口超过2.7亿,占到总人口的近1/5,且占比进一步加大是无法逆转的趋势,加上新生人口不济,意味着未来楼市需求将断档、青黄不接;其次是常住人口城市化率超过65%,如果再把户籍在农村且在城市有买房的情况算上的话(比较普遍),以房子算实际城市化率,我们的城市化率应该在70%-75%之间,已经过了发达经济体的快速城市化阶段,翻译成白话是,未来进城的人口将越来越少。
还有一个最为关键的因素是,虽然还存在城市与城市之间、家庭与家庭之间的住房分配结构差异,但都无法掩盖我们的住房总量已经饱和的事实。官方给出非常保守的数据显示,城镇人均住房面积已经超过40平米,这还不包括无法计算的大批在建、拿地未建住宅,也不包括可供居住的各种公寓以及各类小产权、自建房等。所以,无论在哪个城市,身边有两三套房子的家庭非常普遍,不仅在本城市有,在其他地方也有,老家可能还有。说到底,现在有房子的不稀奇,没房子的才稀奇,所以,央行报告说城里人只有4%的人没有房子所言非虚。
看到这里我们也应该想通了,为什么现在各个城市的二手房挂牌量都是天量,因为大家房子多啊,遇到对未来市场需求不确定情况后,随便把手上的房子拿出来一套用于变现,大家聚在一块都是庞大的数字。出现的景象是,没房子的寥寥,接盘者甚少,现在除了中介挂出几套超低价房子吸人眼球外,你挂的房子没人来看也是自然而然。
至于第二、第三点原因,也都是基于第一点的原因,都很好理解。以南京为例,2022年新增常住人口6.77万人,但某家平台的二手房挂牌量就达17.5万套,就是这些新增的人全买二手房也去化不到供需平衡值10万套以下,何况人家还要买新房呢。当然,房子这么多,你想涨价也涨不起来,毕竟市场上抢跑的总是比抱团的更容易形成心理威慑,一个小区有一套300万成交,那后面的人绝不会买你此前所谓市场价400万的房子。房子不涨价甚至有下降趋势,谁愿意买那个一动不动的东西,还不如存银行来得划算,毕竟想用资金时也要方便得多。
还要看到一个现实。虽然现在房价有向下趋势,但也不得不承认,当下的房价对年轻人而言肯定是偏高的,本身生活成本就高,哪还有剩余的钱积累首付和偿还月供呢?所以,现在很多90后、80后,甚至00后都选择“躺平”。正如文章所言,“对于不少年轻一代的人而言,背负房贷的住房消费观念正在逐渐改变”,没有房子可以,但不能没有诗和远方。
针对这种现状,央媒在文章中指明两条“出路”:
1.相对于购置房产,租房不仅减少了大额的首付支出,热点城市的租金还往往低于月供,对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质,还可用于其他投资品,保持资金的流动性。2.我国房地产业正在进入低谷期,有必要加大重组转型力度,坚持‘房住不炒’的宏观调控政策,积极挖掘存量,充分盘活空置房和烂尾楼,加强对现有房产的绿色低碳改造,同时,严格控制高碳房地产项目。
什么意思?其实不难理解:
第一条比较好懂,建议年轻人选择租房。这条我们应该有切身感受,根据国际标准,租售比1:200到300,租售应该比较平衡,租金可以冲抵月供,只要首付款足够,选择买房是比较划算的,但我们目前50个重点城市的租售比达到1:600,高出了一倍,意味着租金不到月供一半,名义上,用买半套房子的钱可租一辈子房子,剩下一半的钱还可以做自己喜欢的事。现在的年轻人正在改变“有房才有家”的理念,加上国家对包括租售同权等住房租赁制度的完善,长期租房甚至终身租房或是未来很多人的选择。
第二条主要是从促进未来房地产健康平稳发展角度考虑。一方面是房子已经够多了,这么多的钢筋混凝土造成了巨大的资源浪费,也不环保,以后能不新建就不建,把空置房和烂尾房盘活起来补充市场就可以了。另一方面,也是暗示最重要的一点,长期坚持房住不炒,不要再依靠房地产来发展经济,应把有限的资源投到实体上,这是健康发展之道、长远发展之计,目前或许是最后的转型机会了。
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2021-09-18